Odense har de seneste år udviklet sig markant som erhvervscentrum, drevet af byens ambitiøse byfornyelsesprojekter og væksten i detailhandlen. I takt med at flere butikskoncepter ændres til hybridmodeller, hvor fysisk butik kombineres med e-handel, ændres også efterspørgslen på butikslokaler og erhvervsejendomme.
I 2025 oplevede byen en stigning på omkring 6,2 % i gennemsnitlig lejepris for butikslokaler sammenlignet med året før, ifølge data fra EjendomDanmark og erhvervsportaler som Lokalebasen og Ejendomstorvet. Denne tendens forventes at fortsætte ind i 2026, men med større fokus på energieffektivitet, fleksible lejekontrakter og placering i udviklingsområder som Thomas B. Thriges Gade, Skibhuskvarteret og nær Letbanen.
Nye lejekoncepter: Fra traditionelle butikker til modulære løsninger
Fleksible lejeaftaler og kortere bindinger
Udlejere af butikker i Odense bevæger sig i retning af kortere og mere fleksible lejekontrakter. Dette afspejler den øgede usikkerhed i detailbranchen, hvor butikskæder søger at reducere faste omkostninger og hurtigt tilpasse sig markedet.
Disse koncepter, ofte omtalt som “pop-up”- eller “shared retail”-modeller, bliver populære blandt mindre aktører og iværksættere. Butikslokaler i gågadeområder som Vestergade og Kongensgade udlejes i stigende grad på denne måde, hvilket øger udnyttelsesgraden og forbedrer rentabiliteten for ejendomsejerne.
Sammenligning af lejeformer i Odense
| Lejekoncept | Typisk lejepris (DKK/m²/år) | Bindingstid | Målgruppe | Forventet afkast 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Traditionel detailbutik | 1.600 – 2.200 | 5-10 år | Etablerede kæder | 4,5–5 % |
| Fleksibel butik (“shared retail”) | 1.200 – 1.800 | 1-3 år | Iværksættere / pop-up | 5,5–6 % |
| Showroom-lokaler | 1.400 – 2.000 | 3-5 år | E-handelsvirksomheder | 5–5,8 % |
Kilden: Ejendomstorvet.dk, Realkredit Danmark, 2025-prognoser.
Økonomisk afkast og tendenser i 2026
Markedet for kommerciel ejendom i Odense forventes at blive mere balanceret i 2026. Efter flere års vækst i ejendomspriserne ser vi nu en stabilisering, mens efterspørgslen på velbeliggende erhvervslokaler fortsat er stærk.
Afkastet på detailorienterede erhvervsejendomme forventes at ligge mellem 4,5 og 6 %, afhængig af beliggenhed, størrelse og ejendommens energimæssige standard. Ejendomme i bymidten med høj synlighed og adgang til letbanen vurderes som de mest attraktive.
Ifølge eksperter fra Colliers Danmark og Nordicals Odense vil 2026 blive præget af tre hovedtendenser:
- Større fokus på bæredygtighed – bygninger med energimærke A-B forventes at opnå 0,5–0,8 % højere afkast.
- Kombinerede anvendelser – butikslokaler i kombination med kontor eller caféområder bliver mere udbredt.
- Digitalisering – lejekoncepter understøttet af data og kundeadfærd giver bedre prognoser for lejeindtægter.
Portaler og netværk for butikslokaler i Odense
Virksomheder, der søger butikslokaler eller erhvervsejendomme i Odense, benytter oftest portaler som:
- Ejendomstorvet.dk – nationalt register for erhvervsejendomme.
- Lokalebasen.dk – specialiseret i erhvervslokaler og fleksible løsninger.
- Boligsiden.dk – erhverv – indeholder data for butikslokaler i centrum.
Disse platforme giver detaljerede markedsdata og sammenligninger, der kan anvendes til at vurdere investeringspotentiale og lejeniveauer.
Perspektiv for 2026: Højere rentabilitet gennem optimering
Analysen peger på, at butikslokaler i Odense vil opleve moderat vækst i lejeindtægter kombineret med forbedret udnyttelse af eksisterende erhvervslokaler.
Investorer, der fokuserer på grønne renoveringer, fleksible lejeaftaler og digital tilstedeværelse, vil kunne opnå et bedre samlet afkast.
En væsentlig faktor i 2026 bliver differentieringen af butikstyper. Små og mellemstore butikker, der fokuserer på lokale produkter, oplevelser og nichekoncepter, vil fortsat være attraktive for forbrugere, der søger autenticitet og nærhed. Dette understøtter en stabil efterspørgsel på mindre butikslokaler i bymidten og på trafikale knudepunkter.
Samtidig forventes institutionelle investorer at øge deres interesse i erhvervsejendomme med blandet anvendelse, hvor detailhandel kombineres med kontorer eller boliger. Denne udvikling skaber større robusthed mod udsving i detailmarkedet og sikrer en mere jævn lejeindtægt over tid.
Ifølge analyser fra Colliers og Realkredit Danmark kan nettoafkastet for moderne, energivenlige butikslokaler i Odense nå op på 6,2 % i 2026, hvis de drives med høj belægningsgrad og digital optimering af driften. Digital overvågning af energiforbrug, automatiseret vedligeholdelse og dataanalyse af kundestrømme bliver afgørende konkurrenceparametre.
Desuden er der et voksende fokus på transformering af ældre erhvervslokaler til mere fleksible, modulære enheder. Dette kan reducere tomgangsperioder med op til 20 % og øge ejendommens samlede afkast. Projekter i bydele som Bolbro og Dalum er allerede eksempler på, hvordan omdannelse af tidligere industriejendomme til moderne butikslokaler kan skabe nye økonomiske muligheder.
Samlet set forventes 2026 at blive et år med stabil vækst og højere rentabilitet for kommercielle ejendomme i Odense. Markedet bevæger sig mod større professionalisering, hvor beslutninger i stigende grad baseres på data, bæredygtighed og fleksibilitet frem for traditionel ejendomsdrift.