Interessen for investering i erhvervsejendomme – særligt kontorlokaler og erhvervslejemål – i Odense har været støt stigende i de seneste år. Denne tendens afspejler ikke blot byens transformation som vækstcentrum på Fyn, men også en bredere bevægelse mod decentralisering i det danske erhvervsmarked. For investorer og virksomheder, der ønsker at positionere sig strategisk, tilbyder Odense et stadigt mere attraktivt alternativ til de klassiske erhvervsbyer som København og Aarhus.
Med fokus på kommerciel ejendom og moderne kontorlejemål retter denne artikel sig mod både etablerede og nye aktører på markedet, som søger indsigt i, hvad Odense kan tilbyde de kommende år. Vi analyserer markedets udvikling, prisniveauer, forventede afkast og praktiske investeringsmuligheder.
Formålet er at give en faktabaseret og fremadskuende vurdering af potentialet for kontorlokaler i Odense – baseret på troværdige data, lokal markedsforståelse og aktuel indsigt fra branchens eksperter. Indholdet bygger bl.a. på tendenser fra førende portaler som Ejendomstorvet.dk og Lokalebasen.dk, samt relevante analyser fra erhvervsmæglere og udviklingsselskaber.
Øget efterspørgsel efter kontorlokaler i Odense
Hvad driver interessen for erhvervslokaler?
Efterspørgslen på kontorlokaler i Odense er vokset markant de seneste år. Denne udvikling skyldes flere samvirkende faktorer, hvoraf digitalisering, iværksætteri og offentlige investeringer i erhvervsinfrastruktur er blandt de mest betydningsfulde. Byen oplever en stigning i antallet af virksomheder inden for IT, robotteknologi, sundhedsinnovation og rådgivning – brancher, der typisk efterspørger fleksible og moderne lejemål.
Desuden har flere større nationale og internationale aktører åbnet kontor i Odense, hvilket trækker både kompetencer og efterspørgsel efter erhvervslokaler med sig. Kombineret med en relativt lav adgangsbarriere sammenlignet med større byer, er dette med til at skabe et dynamisk marked for kontorlejemål.
Betydning af lokal infrastruktur og byudvikling
En vigtig årsag til den stigende interesse er forbedringen af byens infrastruktur. Udbygningen af letbanen, moderniseringen af vejnettet og investeringen i erhvervsknudepunkter som Cortex Park og Odense Havn har gjort byen mere tilgængelig for både arbejdskraft og samarbejdspartnere. Nærhed til motorvejsnet og forbedrede forbindelser til Jylland og Sjælland gør Odense til en attraktiv lokalitet for virksomheder med regional eller national rækkevidde.
Odense Kommune har også øget sin erhvervsvenlighed gennem byudviklingsprojekter, hvor kontorlokaler integreres med boliger, grønne områder og offentlig transport. Dette skaber moderne og bæredygtige kontorområder, som imødekommer virksomhedernes krav til både arbejdsmiljø og logistik.
Fremkomsten af nye erhvervskvarterer
Et markant træk ved udviklingen i Odense er etableringen af nye erhvervskvarterer. Områder som Cortex Park, Tietgenbyen og City Campus udvides løbende og tiltrækker virksomheder med behov for specialiserede kontorløsninger. Disse kvarterer er planlagt med fokus på synergier mellem virksomheder, vidensinstitutioner og innovation.
Særligt Cortex Park er blevet et knudepunkt for vækstvirksomheder og investorer, der søger moderne kontorlokaler tæt på Syddansk Universitet og forskningsmiljøer. Denne type erhvervsejendom giver mulighed for attraktive lejemål med fokus på fremtidssikrede løsninger og teknologisk infrastruktur.
Markedsdata og tendenser i erhvervsejendomme
Den aktuelle udvikling på markedet for kontorlokaler i Odense viser både stabilitet og transformation. Ifølge Colliers’ fokusrapport for 2024 er tomgangen i Odense faldet fra et historisk højt niveau under COVID‑19 til et mere normalt niveau omkring 9–12 %. Denne vendepunkt skyldes et match mellem efterspørgsel efter moderne erhvervslokaler og udbud af funktionelle kontorlejemål, hvor elementer som beliggenhed, effektiv arealudnyttelse og gode parkeringsmuligheder fortsat prioriteres højt. De nyeste erhvervsklynger – Cortex Park, Munkebjerg Park, samt studie- og hospitalssatsninger ved SDU og det kommende supersygehus – har samlet tilføjet ca. 24.000 m² nyt kontorareal de seneste år. Derudover forventes afrundingen af WoodHub og andre byggerier ved Odense Havn til midten af 2025 at tilføre yderligere cirka 30.000 m² erhvervslokaler. Samtidig bemærkes, at ældre kontormasse presses, hvilket driver krav til opgradering, især med fokus på bæredygtighed og ESG‑certificeringer: moderne brugere efterspørger energieffektive installationer, godt indeklima og adgang til fællesfaciliteter, noget Colliers fremhæver som afgørende for at kunne opnå premium lejeniveauer. Hvad angår lejepriser ligger primære erhvervsejendomme fortsat stabilt på niveau med 2021, mens sekundære ejendomme oplever moderate prisstigninger i Odense C. Ifølge prognoser peger tendenser mod, at presset på ældre kontormasse vil vokse i takt med stigende ESG‑bevidsthed, mens investering i moderne opgradering vil kunne sikre attraktivitet og øget afkast. Samlet set giver disse data et solidt fundament for investering i kommerciel ejendom i Odense, særligt når moderne, bæredygtige og teknologisk velfunderede kontorlokaler udgør fremtidens mainstream på dette marked.
Hvorfor fokusere på Odense frem for København og Aarhus?
Investering i kontorlokaler i Odense skiller sig ud med konkurrencedygtige investeringsafkast og robuste udviklingstendenser, særligt sammenlignet med de større byer København og Aarhus.
🔹 Højere afkastpotentiale
Ifølge Colliers Denmark Market Report 2025 er nettoprimaafkastet (NIY) for kontorlokaler i Odense på 6,25 %, hvilket matcher niveauet i Trekantområdet og overgår åretiveauerne i Aarhus (5 %) og København (4 %). Det betyder, at investorer i Odense potentielt opnår 1–2 procentpoint højere afkast end i hovedstadsområdet, samtidigt tilbyder priser og lejeniveau (DKK 1 350/m²) mere økonomisk lempelige rammer.
🔹 Bedre balance mellem pris og kvalitet
Odense placeret som en mellemstor by kombinerer attraktive prisniveauer med stigende efterspørgsel: ikke blot i nyere erhvervskvarterer som Cortex Park, men også i den centrale del, som oplever modernisering og rehabilitering . I København er kontorlejeniveauet næsten det dobbelte (DKK 2 300/m²), samtidig med højere ejendomsværdier, hvilket betyder større kapitalbinding for tilsvarende afkastpotentiale.
🔹 Decentralisering og regional udvikling
Odense nyder godt af en strategisk placering i Region Syddanmark – som logistisk knudepunkt mellem Jylland og Sjælland – og stigende politisk fokus på erhvervsudvikling. I modsætning til København, hvor markedet er mættet og præget af større international konkurrence, drager Odense fordel af lavere etableringsbarrierer og støtte til lokal vækst – bl.a. via synergier mellem erhvervsliv, SDU, sundhedsinnovation og kommuneinitiativer.
🔹 Stabilitet og lav risiko
Mens København oplever større transaktionsvolumen men øget tomgang og pres på legacy-kontorer, viser Odense en mere kontrolleret vækst med stigende modernisering og lavere risiko for overkapacitet. Ifølge Newsec og Colliers er tomgangen faldet til 9–12 % i Odense, ledsaget af høj udlejningshastighed i nye erhvervsmiljøer. Samtidig tiltrækkes flere udenlandske og nationale aktører, fx i Cortex Park og hospital Vanskelilhed, forankret i sektorinnovation.
🔹 Sammenfatning
| By | NIY | Lejeniveau (DKK/m²) | Kommentar |
|---|---|---|---|
| Odense | 6,25 % | 1 350 | Bedre afkast og lavere entry-cost |
| Aarhus | 5 % | 1 700 | Lavere afkast, højere omkostninger |
| København | 4 % | 2 300 | Mindst attraktiv afkast, høje barrierer |
Sammenlignet med Aarhus og København tilbyder Odense en strategisk position med højere nettoprimaafkast, optimal kombination af pris og kvalitet, og mindre markedsvolatilitet. For investorer, der søger langsigtet værdi og afkast i kommerciel ejendom, fremstår Odense som et voksende og mindre risikofyldt alternativ til hovedstadsområdet.
Praktiske overvejelser før investering
Investering i kontorlokaler og erhvervslejemål i Odense kræver en strategisk tilgang, hvor både fysisk placering, ejendomstype og udlejningspotentiale nøje skal vurderes. For investorer og virksomheder med ambitioner om at opnå stabilt afkast og langsigtet værdi, er det vigtigt at analysere flere afgørende faktorer.
Valg af lokation bør tage højde for infrastruktur og nærhed til erhvervsklynger som Cortex Park, Tietgenbyen eller det udbyggede område omkring Odense Universitetshospital og SDU. Her kombineres moderne kontorbyggeri med adgang til kvalificeret arbejdskraft, forskningsmiljøer og fremtidssikret transport. I takt med øget krav til ESG og energieffektivitet bør investorer prioritere kontorlokaler i bygninger med certificeringer som DGNB eller tilsvarende standarder – både af hensyn til lejerkrav og fremtidig gensalgsværdi.
En praktisk indgangsvinkel til markedet sker ofte gennem specialiserede erhvervsportaler som Ejendomstorvet.dk, Lokalebasen.dk, der tilbyder detaljerede søgefunktioner efter kontortype, lejevilkår, areal og beliggenhed. Disse platforme fungerer som værktøj både for ejendomsinvestorer og potentielle lejere, og giver adgang til opdateret markedsdata og tilgængelige erhvervsejendomme i realtid.
Det anbefales desuden at samarbejde med lokale erhvervsmæglere, som har førstehåndsindsigt i markedstendenser, kommende udbud og aktuelle lejeaftaler. En velkvalificeret mægler vil kunne vurdere markedspotentialet i specifikke bygninger, bistå med due diligence og sikre professionel håndtering af lejekontrakter. Dette er særligt vigtigt i segmentet for kontorlokaler, hvor fleksibilitet og tilpasning til lejernes behov er afgørende for at sikre lav tomgang og høj lejetilfredshed.
Endelig bør investorer overveje den strategiske balance mellem nybyggeri og konvertering af eksisterende bygninger. Hvor nyopførte kontorarealer ofte har de nyeste faciliteter og lavere driftsomkostninger, kan ældre bygninger med rette opgradering repræsentere betydelige investeringsmuligheder – især i områder med stigende efterspørgsel og begrænset nyudvikling.
Ved at kombinere markedsindsigt, teknisk forståelse og professionel rådgivning, kan investering i erhvervslokaler i Odense udvikles til en profitabel og fremtidssikker forretning.
Hvad kan vi forvente de næste 3–5 år?
Markedet for kontorlokaler i Odense forventes at bevæge sig i retning af øget differentiering mellem moderne og ældre erhvervsejendomme. Nye lejemål med energieffektivitet, fleksibel indretning og ESG-profiler vil blive klart foretrukne blandt lejere, særligt virksomheder inden for rådgivning, sundhed og teknologi. Digitalisering og hybride arbejdsformer vil samtidig lægge pres på kontorer uden teknologisk infrastruktur og fællesfaciliteter.
Det samlede udbud af erhvervslokaler vil stige moderat i takt med byudvikling i Cortex Park og Odense Havn, men efterspørgslen ventes at følge med, særligt hvis økonomien forbliver stabil. Lejeniveauerne vil sandsynligvis holde sig stabile, med mulighed for stigninger i særligt attraktive områder. Investorer med fokus på bæredygtighed og tilpasningsdygtige bygninger vil være bedst positioneret til at opnå afkast og lav risiko.